ОАЭ привлекают предпринимателей со всего мира своим стратегическим расположением, политической и экономической стабильностью, продуманным законодательством и выгодной налоговой политикой. Эти факторы создают идеальные условия для развития международного бизнеса. Однако для достижения успеха при старте в ОАЭ важно не только выбрать подходящий офис, но и понимать нюансы аренды коммерческой недвижимости.

Кто может арендовать офис

ОАЭ активно развиваются в сфере строительства, ежегодно реализуя множество амбициозных проектов. В результате в стране появляется множество новых коммерческих помещений, включая офисы, торговые и складские пространства. Качество строительства в ОАЭ находится на довольно высоком уровне, а проекты отличаются продуманностью и технологичностью. 

В ОАЭ существуют специфические ограничения на аренду офисов, которые зависят от типа организации, открываемой в этой юрисдикции:

• Оффшорные. Аренда офисов для компаний, которые зарегистрированы со статусом “оффшор” в ОАЭ строго запрещена. Эти компании не могут иметь физический офис в этих регионах.
• Оншорные. Компаниям, открытым во фризонах, позволительно брать в аренду только по месту регистрации. Отдельные фризоны разрешают арендовать виртуальные офисы или использовать совместно с другими фирмами офисные пространства. Также возможна аренда рабочего места в офисах секретарских услуг.
• Местные компании с иностранным участием. Эти компании обязаны арендовать только реальные офисные пространства. Использование виртуальных или совмещенных офисов для них не допускается. Такие компании могут находиться в любом из эмиратов, однако им придется проходить проверки на соответствие зарегистрированного адреса и фактической деятельности. Несоблюдение этих условий может привести к значительным штрафам.

Понимание этих особенностей поможет избежать юридических сложностей и обеспечит успешное ведение бизнеса в ОАЭ.

Особенности аренды офисных помещений

Для аренды офиса потребуется действующая бизнес-лицензия. Если компания только регистрируется, то потребуется разрешение на регистрацию. 

При аренде коммерческой недвижимости в ОАЭ важно соблюсти следующие условия:

• Соответствие деятельности. Помещение, которое вы планируете арендовать, должно подходить бизнес-лицензии. С изменениями в законодательстве 2021 года, правительство ОАЭ значительно расширило список деятельностей, доступных иностранцам, включив в него более тысячи различных видов.
• Совместная аренда офисов. Аренда одного офисного пространства несколькими компаниями возможна только при условии, что у них общий состав акционеров и идентичная структура управления.
• Запрет на офисы в жилых зданиях. Организация офисных пространств в жилых помещениях строго запрещена, допустимы только специализированные коммерческие здания.
• Требования к площади. Необходимо учитывать, что площадь офиса должна быть достаточной для размещения всех сотрудников, рекомендуемый стандарт — примерно 9 квадратных метров на одного работника, с минимальным порогом в 30 квадратных метров. От этого также зависит количество резидентских виз, которые может получить компания.

Виды офисных пространств

Коммерческая недвижимость в ОАЭ разноплановая, поэтому арендаторы могут оформить в аренду именно то помещение, которое позволит удовлетворить бизнес-потребности:

1. Офис с отделкой (Fitted office). Этот тип офиса предлагается с уже выполненной отделкой и, возможно, меблировкой, что позволяет арендаторам приступить к работе немедленно. Если мебель отсутствует, арендатор может самостоятельно обустроить помещение по своему вкусу.
2. Офис без отделки (Shell & Core). Такие помещения предоставляются только с базовой отделкой – бетонными полами и неотделанными стенами. Хотя стоимость аренды таких офисов ниже, необходимость проведения ремонта может привести к значительным дополнительным расходам и времени на согласование проекта. Этот вариант подходит тем, кому требуется специфическая планировка, которую сложно найти на рынке.

Тип офиса также влияет на количество возможных виз для иностранных сотрудников:

• Physical space. Количество доступных для сотрудников виз определяется по площади физического офиса, которые взят в аренду руководителем фирмы. Обычно дается одна виза на каждые 9 квадратных метров.
• Flexi desk. Флексидеск, часто предлагаемый в бизнес-инкубаторах или центрах поддержки малого бизнеса, позволяет получить до трех виз.
• Обслуживаемый офис (Serviced office) – предоставляет возможность оформить четыре-пять виз в зависимости от площади. Такие офисы полностью оборудованы и готовы к эксплуатации.

Порядок аренды

Аренда недвижимости в ОАЭ подчиняется строгим законодательным нормам, и арендаторам нужно с особым вниманием подойти к подготовке всех требуемых документов. Для начала, арендаторы должны подтвердить свое право владения компанией, соответствие арендуемого помещения условиям своей бизнес-лицензии.

Помимо основных документов, часто нужно предоставить дополнительные, включая открытую лицензию или свидетельство о регистрации юрлица. Также могут потребоваться копии паспортов или Emirates ID владельцев, рекомендации от предыдущих арендодателей, сведения о банковском счете и кредитной истории.

Договор аренды должен содержать детали сделки, в том числе дату, когда происходит подписание, место, где расположен объект, условия эксплуатации, срок действия, стоимость за пользование офисом и условия по возможным изменениям или перепланировке. Завершив процесс подписания, важно зарегистрировать договор в системе EJARI в Дубае, которая обеспечивает официальную регистрацию недвижимости в режиме онлайн. Этот шаг необходим для законности и прозрачности арендных отношений.

Система EJARI

Внесение данных в систему EJARI позволяет легализовать и упростить отношения, которые возникают между сторонами. Процедура делает аренду более прозрачной и защищает от мошенничества, а также облегчает разрешение споров через суд. Обычно владелец недвижимости занимается отправкой договора на регистрацию, в то время как арендатор покрывает стоимость этой процедуры.

После завершения регистрации в EJARI следующим шагом будет заключение контракта с коммунальными службами для обеспечения офиса водой и электричеством, а также оформление страховки для защиты от возможных убытков. С этими документами в руках арендатор может начать работу в новом офисе.

В Дубае арендные платежи часто осуществляются посредством банковских чеков, с количество платежей, установленных в договоре, обычно от четырех до шести раз в год, хотя возможна и единовременная оплата.

Как платить за аренду

В момент заключения договора важно уточнить все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в результате аренды: коммунальные платежи, интернет, обслуживание кондиционера и вывоз мусора, которые обычно ложатся на плечи арендатора. Кроме того, арендаторы обязаны внести гарантийный депозит в размере 5% от годовой арендной платы, который действует как залог и подлежит возврату.

Арендовать офис в Дубае означает принятие на себя обязательств минимум на год. Обычно арендная плата остается неизменной в течение первых двух или трех лет, после чего может повышаться примерно на 5% каждый год.

Если не соблюсти обязательства по уплате аренды, то возможно начисление штрафов. Если арендные платежи просрочены более чем на месяц, то собственник коммерческой недвижимости может обратиться в суд. А с 2022 года арендодатели могут напрямую списывать задолженности с банковского счета, который открыт в банке ОАЭ арендатором.

Чтобы убедиться, что процесс аренды проходит без проблем и на выгодных условиях, крайне рекомендуется воспользоваться услугами квалифицированных юристов. Они не только помогут найти подходящее офисное пространство, но и возьмут на себя оформление всех необходимых документов, обеспечивая юридическую чистоту сделки.